Dans le langage utilisé dans les copropriétés, je fais référence au syndicat des copropriétaires ! Cette notion peut parfois sembler vague et être confondue avec celle du syndic de copropriété. Cependant, le syndicat regroupe tous les copropriétaires au sein d'un organe décisionnel unique pour l'immeuble, où les décisions sont prises par le biais des votes lors des assemblées générales.
Quelques Explications:
Une entité juridique intrinsèquement liée à la copropriété.
Dès qu'un immeuble ou un lotissement est divisé en différents lots, possédés par au moins deux personnes (physiques ou morales), le syndicat des copropriétaires est automatiquement créé, conformément à l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965. Son nom et son siège social, qui correspond à l'adresse de l'immeuble, doivent être mentionnés dans le règlement de copropriété ainsi que dans l'enregistrement effectué auprès du registre national des copropriétés.
D'un point de vue légal, le syndicat des copropriétaires est une personne morale. Cela lui confère notamment la capacité d'agir en justice. Il est également le propriétaire des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, tandis que les parties privatives, c'est-à-dire les lots, appartiennent individuellement à chaque copropriétaire.
Le syndicat des copropriétaires est une entité qui rassemble l'ensemble des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires inclut, par définition, tous les copropriétaires, sans exception, c'est-à-dire tous ceux qui détiennent au moins un lot au sein de la copropriété. La répartition de ces lots est détaillée dans l'état descriptif de division, un document obligatoire annexé au règlement de la copropriété.
De plus, l'état descriptif de division associe à chaque partie privative une quote-part de parties communes, qui détermine les tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Cette information est cruciale car elle est utilisée pour calculer les charges de copropriété liées aux parties communes, et elle indique le poids de chaque copropriétaire lors des votes des résolutions en assemblée générale.
Il est à noter que dans les cas où la copropriété comprend plusieurs bâtiments, des syndicats secondaires peuvent être créés pour gérer chaque bâtiment de manière autonome. Ces syndicats secondaires regroupent alors les copropriétaires du bâtiment concerné.
Le Syndicat des Copropriétaires : Une Entité Distincte du Syndic et du Conseil Syndical
Il existe souvent une confusion autour des différents organes de la copropriété et de leurs rôles. Il est essentiel de distinguer le syndicat des copropriétaires du syndic de copropriété. Ce dernier est désigné par le premier pour administrer l’immeuble et le représenter légalement. Pour illustrer cette relation, on peut comparer le syndicat des copropriétaires au peuple et au pouvoir législatif, incarné par l'assemblée générale, tandis que le syndic représente le pouvoir exécutif. Le conseil syndical, quant à lui, est composé de copropriétaires élus par le syndicat, chargés d'assister et de contrôler le syndic.
Dans certaines situations, une personne peut cumuler les fonctions de membre du syndicat des copropriétaires et de syndic de copropriété. C'est notamment le cas lorsque la gestion de l'immeuble est assurée par un syndic bénévole ou coopératif, différent d'un syndic en ligne. Dans ce cas, cette personne peut également occuper le poste de président du conseil syndical.
Lorsque le syndicat des copropriétaires opte pour un syndic professionnel, il décide de confier la gestion de l’immeuble à un expert reconnu. Celui-ci doit être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI), et il doit disposer d'une garantie financière ainsi que d'une assurance responsabilité civile professionnelle.
La Gestion de la Copropriété: Le pouvoir du Syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires détient la souveraineté dans la prise de décisions relatives à la copropriété, concernant tant la conservation de l’immeuble (travaux, entretien) que son administration (budget prévisionnel, règlement de copropriété). Ces décisions sont prises lors du vote des résolutions à l’ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic est tenu d'organiser une assemblée générale chaque année, appelée AG annuelle, mais une AG extraordinaire peut être convoquée à tout moment si une décision importante ou urgente le nécessite.
Lors de l'assemblée générale, le corps électoral est constitué par le syndicat des copropriétaires, qui se prononce sur le choix du syndic et des éventuels prestataires, sur les travaux dans les parties communes ou encore sur toute modification du règlement de copropriété. Selon la nature des résolutions, différentes majorités sont requises (simple, absolue, double majorité, etc.).
Il est à noter que tous les votes ne portent pas le même poids : le nombre de voix de chaque copropriétaire dépend des tantièmes qu'il détient.
Engagement de la Responsabilité Pénale du Syndicat des Copropriétaires
En tant que personne morale, le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable devant un tribunal en cas de litige impliquant un prestataire, un copropriétaire ou même un tiers. Cela signifie qu'il peut être condamné en cas de préjudices ou de dommages dont il est jugé responsable.
Les litiges peuvent concerner divers aspects tels qu'un mauvais entretien des parties communes ou des équipements de l'immeuble, ou encore des créances impayées. Une infraction du syndicat des copropriétaires peut résulter d'une décision abusive lors d'une assemblée générale, de travaux non approuvés ou d'une faute commise par un préposé, tel que le gardien d'immeuble.
Pour cette raison, le syndicat de copropriétaires est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile, une démarche généralement confiée au syndic de copropriété.